弊社ホームページへのご訪問、誠にありがとうございます。
注文住宅の計画を進める際、多くの方が予算の基準にする「坪単価」。
しかし、この坪単価の「計算方法」が住宅会社によって異なることをご存知でしょうか？
ここを知らずに価格だけで住宅会社を比較してしまうと、「安そうだと思って契約したのに、最終的な見積もりが数百万円も高くなった…」という大きな後悔に繋がりかねません。
本記事では、兵庫県南部（神戸・明石・加古川・高砂などの東播磨・阪神エリア）で注文住宅をご検討中の皆様に向けて、坪単価の「延べ床面積」と「施工面積」の違い、そして契約前に必ず確認すべきチェックポイントをプロの視点から分かりやすく解説します。
ご一読頂ければ幸です!!
マイホームの建築を検討し始めると、誰もが気になるのが「この会社は坪いくらで建てられるのか？」という点です。
「A社は坪単価55万円、B社は坪単価70万円だから、A社の方がおトク！」
そう考えてしまいがちですが、実はその比較、前提条件が全く違っている可能性があります。
住宅業界における「坪単価」には、国が定めた統一のルールがありません。
各社が独自の基準で計算して提示できるため、表面上の数字だけに踊らされてしまうと、家づくり全体の資金計画が崩れてしまうリスクがあります。
後悔しない家づくりのために、まず坪単価のベースとなる「2つの面積」について正しく理解しましょう。
坪単価を算出する計算式は、基本的には以下の通りです。
坪単価 = 本体工事価格 ÷ 建物の面積（坪）
この分母となる「建物の面積」に、「延べ床面積」を使うか、「施工面積」を使うかで、算出される坪単価の数字は劇的に変わります。
延べ床面積とは、建築基準法に基づいて算出される「建物の各階の床面積の合計」です。
壁や柱の中心線で囲まれた部分を指し、基本的には「居住スペース」の広さを表します。
実は、建築基準法上、以下の空間は延べ床面積から「除外」してもよい（一定の緩和措置がある）ことになっています。
バルコニー・ベランダ（先端から2m以内）
玄関ポーチ
吹抜け部分（床がないため）
ロフト・小屋裏収納（天井高1.4m以下など条件あり）
ビルトインガレージ（延べ床面積の1/5まで）
地下室（住宅の用途に使う場合、その階の床面積の1/3を上限）
施工面積とは、延べ床面積には含まれない「実際に職人さんが工事を行ったすべての面積」を指します。
つまり、上記のバルコニー、玄関ポーチ、吹抜け、ロフトなどもすべて含んだ面積になります。
「施工面積」は必ず「延べ床面積」よりも広くなります。
同じ仕様、同じ工事金額の家でも、どちらの面積を分母にするかで、提示される坪単価にどれほどの差が出るか具体的に計算してみましょう。
【建物の条件】
本体工事価格：2,400万円
延べ床面積：30坪（約100㎡）
バルコニー・吹抜け・ポーチ等：5坪
施工面積：35坪（30坪 ＋ 5坪）
この条件で、それぞれの坪単価を計算してみます。
| 計算のベース | 計算式 | 提示される坪単価 |
| 延べ床面積（30坪）の場合 | 2,400万円 ÷ 30坪 | 80万円 / 坪 |
| 施工面積（35坪）の場合 | 2,400万円 ÷ 35坪 | 約68.5万円 / 坪 |
いかがでしょうか。
全く同じ家、同じ金額であるにもかかわらず、施工面積をベースにすると坪単価が約11.5万円も安く見えてしまうのです。
もし、坪単価68.5万円という数字だけを見て「予算内で建てられる！」と飛びついてしまうと、実際の延べ床面積（30坪）で考えたときの割高感に後から気づくことになります。
68.5万×30坪＝2,055万円
分母（面積）の違いだけでもこれだけの差が出ますが、分子である「本体工事価格」の基準も会社によってバラバラです。
一般的に、家の建築にかかる総費用のうち、坪単価の計算に使われる「本体工事費」は全体の約7割〜8割と言われています。
残りの2〜3割は、屋外給排水工事や地盤改良工事などの「別途工事費（付帯工事費）」、そして登記費用や住宅ローン手数料などの「諸費用」です。
また、会社によって異なりますが、建売のように本体工事(建物代)に含まれているのではと思われがちな、以下の項目を忘れると、最悪、残念せざるを得ませんし、状況によっては違約金が発生することもあります。
① カーテンレール
② エアコン設置に伴う配管工事等
③ 設計費・建築確認申請費用
④ 求めた性能に必要なレベルの断熱材やサッシ（標準仕様との追加差額）
「坪単価が安い！」と思っても、生活できる状態にするための必須項目が、すべてオプション扱いになっていれば、最終的な見積もりは坪単価から想像した金額を遥かに超えてしまいます。
都市型の狭小地や住宅密集地では、光を取り入れるために「吹抜け」をつくったり、空間を有効活用するために「ロフト」や「蔵のような収納空間」を設ける設計が多く見られます。
これらは「延べ床面積」には含まれませんが、「施工面積」には含まれ、当然ながら施工費用（人件費や材料費）もかかります。
「坪単価が安いから」と施工面積基準の会社を選び、吹抜けやロフトをたくさん取り入れたプランを作ると、施工面積が大きく膨らみ、最終的な総額が跳ね上がることがあります。
住宅会社を坪単価で比較する際は、相手のペースに飲まれないよう、以下の3つの質問を必ず担当者に投げかけてみてください。
① 「御社が提示している坪単価は、『延べ床面積』と『施工面積』のどちらで計算されていますか？」
② 「その坪単価（本体工事費）の中に、屋外給排水工事や設計費、申請費用は含まれていますか？」
③ 「私たちが希望する暮らし（長期優良住宅化、自然素材の使用、家事ラク動線の確保など）を実現する場合、標準仕様からどれくらいのオプション費用が必要ですか？」
これらの質問に対して、明確な根拠と内訳を提示してくれる会社は信頼できます。
逆に、誤魔化したり曖昧にしたりする会社は、契約後に金額が跳ね上がるリスクが高いため注意が必要。
但し、誤魔化しや曖昧と「建築地の調査次第です。」は、全く異なることを見極めてください。
坪単価は、あくまで住宅会社の大まかな価格帯を知るための「目安」に過ぎません。
家づくりで本当に大切なのは、「最終的に私たちが暮らせる状態にするために、総額でいくらかかるのか（総予算）」、そして「その金額に対して、建物の性能や暮らしやすさ（間取りや動線）が見合っているか」という視点です。
私たち住まいる不動産（Natulife Design Home）では、目先の坪単価を安く見せるための不透明な価格提示はいたしません。
無垢材などの自然素材を取り入れた心地よい空間、家事がラクになる動線設計、そして将来にわたって安心して暮らせる高い住宅性能（高気密・高断熱）を、最初から分かりやすい総額プランとともにご提案しています。
加古川・明石・神戸など兵庫県南部で「後悔しない家づくり」を進めたい方は、ぜひ一度、当社の無料相談会へお気軽にお越しください。
お金の不安を解消し、ご家族が笑顔になれる住まいをご提案いたします。
