加古川市内で日当たりの良い分譲地やお得な売り土地を見つけたとき、必ず確認してほしいのが「その土地が接している道路の権利関係」です。
一見すると普通の道路に見えても、実は「位置指定道路（私道）」であり、所有権の持ち方によっては将来「インフラ工事ができない」「売却しようとしてもローン審査が通らない」といったトラブルに発展するケースがあります。
「 位置指定道路だから大丈夫！」と不十分な説明のまま契約を急がせる営業にはご注意ください!!
今回は、マイホーム購入（土地探し）前に知っておくべき「間違えてはいけない位置指定道路の選択」について詳しく解説します。 位置指定道路の「持分」に関する結論
位置指定道路（建築基準法第42条1項5号道路）とは、個人や開発業者が築造した私道です。購入時の最も安全な形態は「道路に接する住戸の所有者が公平な持分（1/N等）で共有している状態」です。
共有持分がない場合や、旧開発会社の単独所有（特に倒産・廃業時）になっている物件は、水道管・ガス管の引き込み工事（掘削）の承諾が得にくく、将来の再建築や売却、住宅ローン融資に重大な支障をきたすリスクがあります。
そもそも「位置指定道路」とは？
位置指定道路とは、特定行政庁（加古川市など）から「建築基準法上の道路」として指定を受けた私道のことです（建築基準法第42条1項5号道路）。
公道（市道など）と違って管理責任や所有権は民間（個人や企業）にあります。
見た目は舗装された道路でも、法的には「誰かの所有地」であることを理解しておく必要があります。
パターン別：位置指定道路の所有権とリスク比較
道路の所有状況によって、将来のリスクレベルは大きく異なります。
| 所有権の形態 | リスクレベル | 主な特徴・注意点 |
| 公平な持分で共有（理想） | 低（安心） | 近隣住民で均等に所有。補修費用や掘削承諾の協議がスムーズに行きやすい。 |
| 持分なし（一部住民が単独所有） | 中〜高 | 自分の持分がないため、水道・ガス工事の際に通行・掘削の承諾が得られず揉めるリスクがある。 |
| 開発業者が単独所有 | 高 | 企業の気まぐれで承諾料を請求される可能性がある。 |
| 開発業者が倒産・存在しない | 最高（危険） | 所有者の連絡がつかず、インフラ工事や舗装の修繕に大きな時間と手間・費用がかかる。 |
所有権が不適切（不公平・倒産会社名義）な場合の3大デメリット
1. 水道・ガス工事（掘削）の承諾が取れず、工事が止まる
家を建てる・建て替える際には、道路下の水道管やガス管を掘り返して引き込む工事が必要です。
道路の所有者が分譲会社（または倒産した会社）のままだと、「誰から掘削承諾書をもらえばいいかわからない」という状態に陥り、工事に着工できなくなります。
2. 舗装の補修・メンテナンス費用で揉める
位置指定道路は私道のため、舗装が痛んだり穴が空いたりしても加古川市は修繕してくれません。
共有関係が曖昧だと、修繕費用を誰がいくら負担するかでご近所トラブルに発展するケースがあります。
3. 住宅ローンの審査が通らない・資産価値が落ちる
銀行の住宅ローン審査では、接道する道路の権利関係（通行掘削承諾の有無や持分の有無）が厳密にチェックされます。
権利が不明確な物件は「融資見送り」となったり、将来家を売りたいときに「買い手が付きにくい」状態になります。
古くに指定された道路は要注意「役所の図面」と「実際の道路」が違う場合のリスク
加古川市内でも昭和40〜50年代などに分譲された古い住宅地では、役所に保管されている「位置指定道路図（指定図）」と「現地の道路の形や幅（現況）」がズレているケースが珍しくありません。
「長年の間に側溝を打ち替えた」「ブロック塀を積み直した」「隣家が建て替え時に位置をズラした」などが原因ですが、このズレを放置したまま土地を購入すると、以下のような深刻なトラブルにつながります。
① そのままでは家が建てられない（再建築不可・位置の復元指導）
建築確認申請の際、役所（建築指導課）からは「公図や役所の指定図通りの位置・幅員に復元してください」と指導されます。
現況の幅が4mあっても、指定図と位置が数センチ〜数十センチズレているだけで、そのままでは「建築確認が下りない（家が建てられない）」事態になります。
② 近隣住民との「境界トラブル・復元協定」に巻き込まれる
図面通りの正しい道路位置に戻すには、道路に接する隣地すべての所有者と境界を立ち会い、同意（道路位置の確定・復元協議）を得る必要があります。
もし隣家が「今のブロック塀を壊して道路を広げるのは反対だ」と拒否した場合、協議が泥沼化して新築工事がストップしてしまいます。
③ 自分の敷地が削られる（セットバック・有効敷地の減少）
道路の位置を復元した結果、自分の土地だと思っていた部分が「道路（敷地外）」とみなされ、予定していた広さの家が建てられなくなる（建蔽率・容積率オーバー）危険性があります。
位置指定道路で後悔しないためのチェックリスト
土地や中古一戸建てを検討する際は、図面を見るだけでなく必ず登記簿（登記事項証明書）で以下を確認しましょう。
[ ] 検討中の物件に「道路（私道）の共有持分」が含まれているか？
[ ] 道路の所有者は「公道（加古川市）」「近隣住民」「分譲会社」のどれか？
[ ] 分譲会社名義の場合、その会社は現在も存続しているか？
[ ] 前所有者から引き継がれた「通行掘削承諾書」が存在するか？
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