加古川市内でも、昭和40年代〜50年代（高度経済成長期〜バブル期）に開発された歴史ある住宅街は、日当たりが良く閑静な住環境が魅力です。
しかし、こうした「昭和に造られた分譲地」の土地や中古一戸建てを購入する際、特に注意しなければならないのが「位置指定道路（私道）」のトラブルです。
当時は現在の法律や建築基準ほど厳密に管理されていなかったため、「役所の図面と現地の道路の形が違う」「道路の所有者が行方不明」「水道工事ができない」といった思わぬ落とし穴が潜んでいます。
今回は、昭和の古い位置指定道路に接した土地を注文住宅建築用地として不動産仲介会社から購入され、引渡し後トラブルに見舞われたお客様の相談内容をもとに、リスクと事前にできる対策をプロの視点から解説します。
昭和の時代は、現在ほど測量技術が高くなかったことや、現場での施工が図面通りに行われないケースがありました。
また、長年の間に隣家がブロック塀を積み直したり、舗装を打ち替えたりした結果、「役所に保管されている指定図」と「現地の道路の位置」が数十センチ単位でズレていることがあります。
何が起きる？
家を建て替える際、加古川市の建築指導窓口から「図面通りの位置に道路を復元してください」と指導が入ります。
そのままでは建築確認が下りず、家が建てられない状態に陥ります。
昭和の分譲地を開発した不動産会社が、すでに倒産していたり廃業しているケースは珍しくありません。
道路の所有権がその「存在しない会社」の名義のまま放置されている場合があります。
何が起きる？
水道管やガス管を新しく引き込む際、道路の所有者から「掘削承諾書」をもらう必要があります。
しかし所有者が存在しないため、「誰から承諾をもらえばいいかわからず、インフラ工事がストップする」というトラブルに発展します。
私道は加古川市のものではないため、舗装のひび割れや下水道管の老朽化があっても、市が税金で修理してくれることはありません。
何が起きる？
近隣の住民で費用を出して修繕する必要がありますが、所有者ごとの「道路の持分」が不公平だったり、協定書が存在しない場合、「誰がいくら払うか」で意見がまとまらず、ボロボロのまま放置されるリスクがあります。
昭和の分譲地で気になる物件を見つけた場合は、契約前に以下の対策を講じることでリスクを回避できます。
土地の図面を見るだけでなく、担当者に「役所に保管されている位置指定道路図と、現地の境界標・幅員が一致しているか」を現地調査・役所協議で確認してもらいましょう。
契約の際、「売主の責任と費用で、土地の確定測量を行い、隣地および道路との境界を確定させたうえで引き渡す」という特約（条件）を付けます。
道路の位置や境界がクリアになれば、購入後に建て替えができないリスクはなくなります。
道路の所有者が第三者や解散した会社である場合、前所有者が取得した「無償での通行および管類掘削に関する承諾書」が存在するか確認し、それを新しい所有者（あなた）へ正しく継承（引き継ぎ）できるかを契約前に確認します。
昭和の古い分譲地には、日当たりの良さや周辺環境の落ち着きなど、新しい分譲地にはない魅力がたくさんあります。
だからこそ、「道路の権利関係や現地の不整合」さえしっかりクリアできれば、非常に価値あるマイホームを手に入れることができます。
「検討中の土地の道路、昭和に作られたみたいで心配…」
「役所の図面と現地がズレていないかプロに調査してほしい」
地元・加古川の不動産を知り尽くしたスタッフが、役所での位置指定図の照合から、現地での幅員実測、登記事項の精査まで徹底的に調査。お客様が将来にわたって安心して暮らせる家づくりを、土地選びの段階から全力でサポートいたします。
